Eine Branchenanalyse für Self Storage & Warehousing

Die Selbstlager- und Lagerindustrie kombiniert die Eigenschaften von Immobilien mit denen eines operativen Unternehmens. In den 1960er Jahren erschienen Self-Storage-Einheiten, wie sie heute üblich sind, und die Industrie blieb in den nächsten 20 Jahren relativ zurückhaltend. In den 1990er-Jahren begannen die Investoren mit dem Bau von Self-Storage-Einheiten in einem viel schnelleren Tempo, vor allem, weil der Self-Storage-Markt als rezessionsresistenter angesehen wurde als andere.

Branchenüberblick

Die Branche hat zwischen 2001 und 2007 mit attraktiven Finanzierungsoptionen, niedrigem Kapitalbedarf und wenigen Eintrittsbarrieren wirklich einen guten Start hingelegt. Lagereinheiten sind aufgrund ihrer No-Frills-Natur relativ kostengünstig zu bauen und die Mieter kümmern sich nicht um Ästhetik. Die Anzahl der Selbstlageranlagen in den USA ist seit Beginn des neuen Jahrtausends um fast zwei Drittel gestiegen.

Wettbewerbsfaktoren

Der Wettbewerb in der Branche basiert auf Standort und Preisen, während die Belegungsraten von den Jahreszeiten bestimmt werden. Die Selbstlagerungsbranche ist stark fragmentiert und der Wettbewerb ist aufgrund der scheinbar unbegrenzten Nachfrage nach Lagerdienstleistungen auf dem US-Markt hart. Eine kleine Anzahl von öffentlich gehandelten Real Estate Investment Trusts (REITs) hält rund 10 Prozent des gesamten inländischen Marktes. Während der wirtschaftlichen Erholung nach der jüngsten Rezession haben öffentlich gehandelte REITS einen erhöhten Preisdruck auf kleinere Ziele ausgeübt, bei denen die Fähigkeit zur Verringerung der Mieten geringer ausfällt.

Klein gegen Groß

Kleinere Unternehmen, wie beispielsweise Unternehmen mit drei oder weniger Standorten, sind einem zunehmenden Wettbewerb mit öffentlich gehandelten REITS ausgesetzt, die selbst unter Druck von Investoren stehen, um die Rendite zu steigern. Etwa drei Viertel der US-amerikanischen Selbstlageranlagen befinden sich im Eigentum unabhängiger Betreiber. Die öffentlich gehandelten REITS haben jedoch ihre Bilanzen kollektiv umstrukturiert und sind besser kapitalisiert. So können sie Internet-Marketing und Pro-Click-Werbung nutzen. Sie sind auch in der Lage, die Verwaltungs- und Betriebskosten auf größere Portfolios aufzuteilen.

Konsolidierungstendenzen

Die Geschwindigkeit beim Bau neuer Anlagen verlangsamt sich, und größere Betreiber steigern das Umsatzwachstum durch Akquisitionen, vor allem von unabhängigen Unternehmen. Zur Zeit dieses Schreibens wurde der Sektor von Geschäften mit Single-Location-Betreibern dominiert. Dies ist eine Änderung gegenüber der jüngsten Form, bei der größere Betreiber die üblichen Erwerber waren. Viele der Privatunternehmen, die Mitte der 2000er Jahre gebaut wurden, sind jetzt attraktive Akquisitionsziele für wachstumsintensive REITS. Die Fragmentierung des Inlandsmarktes kann sich für eine zusätzliche Konsolidierung eignen. Dies ist der Hauptweg für die REITS, um Marktanteile zu gewinnen und die Markenbekanntheit zu steigern.

Branchenausblick

In den letzten fünf Jahren wird ein jährliches Wachstum der Industrie von 3, 2 Prozent projiziert. Dies spiegelt eine Erholung von den negativen Auswirkungen der wirtschaftlichen Rezession wider, die teilweise durch gestiegene Branchenerlöse infolge zunehmender Zwangsvollstreckungen kompensiert wurden. Das Ertragsmanagement wird für kleinere Unternehmen immer wichtiger. Diejenigen, die nachweisen können, dass sie auf überfällige Mieten besser eingehen, und die Tracking-Technologie verwenden, um die Mietgebühren in optimalen Abständen zu erhöhen, sollten mit Wachstumsraten von oder nahe dem Branchendurchschnitt rechnen.